Per chi deve acquistare un immobile

Le indicazioni valgono anche per il venditore, il quale deve avere gli stessi accorgimenti dell'acquirente e pretendere le stesse garanzie di serietà e correttezza nell'operazione.

  1. Se c'è un intermediario
  2. Se la trattativa è diretta
  3. Il contratto preliminare d'acquisto
  4. Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

 

Se c'è un intermediario

Nel caso ci si rivolga ad una AGENZIA IMMOBILIARE, si consiglia:

  1. dopo aver visitato l’immobile e averlo trovato di proprio gradimento, pretendere di CONOSCERE LA SITUAZIONE DEL BENE relativamente sia alla INTESTAZIONE DELLA PROPRIETA' presso la Conservatoria dei RR. II. (provenienza per atto tra vivi, per donazione o successione) che alla SITUAZIONE CATASTALE e di REGOLARITA' sotto il profilo URBANISTICO ed EDILIZIO (condoni, licenze, permessi di costruire, DIA, SCIA, etc.), chiedendo di poter visionare le relative planimetrie e la documentazione  inerente;
  2. al momento della richiesta da parte del MEDIATORE di SOTTOSCRIVERE LA PROPOSTA DI ACQUISTO, OCCORRE TENERE PRESENTE CHE:
    • tale PROPOSTA, quando sarà stata accettata dal venditore, COSTITUIRA' GIA' UN VERO E PROPRIO PRELIMINARE DI VENDITA, VINCOLANTE A TUTTI GLI EFFETTI, poiché contiene tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento;
    • LA FIRMA APPOSTA SULLA PROPOSTA E' DUNQUE VINCOLANTE: non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento;
    • L'ACQUIRENTE DIVIENE COSI' OBBLIGATO in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore che dell’agenzia;
    • l’importo per la cosiddetta prenotazione deve essere pagato mediante assegno intestato direttamente al proprietario dell’immobile e non all’agente immobiliare con cui si tratta;
    • occorre controllare il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose per l’acquirente; al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per permetterne la verifica;
    • E' IN QUESTO MOMENTO CHE L'ACQUIRENTE PUO' FARE LA SCELTA GIUSTA: RECARSI DAL NOTAIO PER FARSI AIUTARE A COMPRENDERE ESATTAMENTE GLI OBBLIGHI CHE ASSUMERA' CON QUELLA FIRMA;
    • LO STUDIO LAZZERONI, sia nella sede di Empoli che in quella secondaria di Prato, offre senza impegno o vincolo alcuno 

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Se la trattativa è diretta

Anche nel caso di trattativa diretta tra venditore e acquirente, RIVOLGERSI AL NOTAIO E' SEMPRE UN BUON INVESTIMENTO PER TUTTI.

IL NOTAIO, con una spesa contenuta, PUO' AIUTARE IL FUTURO VENDITORE A CONOSCERE LO STATO DEL PROPRIO IMMOBILE, in modo di non aver brutte sorprese quando andrà a stipulare il preliminare e poi l'atto di vendita.

Molti venditori IN BUONA FEDE HANNO PASSATO DEI GUAI, per aver ignorato alcuni vincoli o alcune particolari regole, che è necessario rispettare prima di impegnarsi a vendere.

Anche SE DEVI VENDERE, IL NOTAIO E' SEMPRE UN AMICO!

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Il contratto preliminare di acquisto

Compiute le necessarie verifiche e pattuiti con il venditore i termini del contratto, si procede alla stipula del preliminare.

COSE DA SAPERE:

- tutti i contratti preliminari sono soggetti a registrazione, dovendo scontare un'imposta fissa di registro (200 euro), una marca da bollo da 16 euro per ogni 100 righe di testo (almeno in duplice copia) ed una ulteriore imposta sulle somme date a titolo di acconto prezzo (3%) o di caparra (0,50%); LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO E' SOLO UN ASSOLVIMENTO DI UN OBBLIGO FISCALE (DPR 131/1986, 1a parte della Tariffa, art. 10), MA NON COSTITUISCE UNA GARANZIA PER L'ACQUIRENTE;

- LA VERA GARANZIA PER L'ACQUIRENTE E' COSTITUITA DALLA STIPULA DEL PRELIMINARE PER ATTO NOTARILE (pubblico o comunque autentico), CON CONSEGUENTE TRASCRIZIONE NEI REGISTRI IMMOBILIARI: l'acquirente avveduto VALUTA CON IL NOTAIO, a seconda delle condizioni del proprio acquisto, LA CONVENIENZA DELL'ADOZIONE DELL'UNA O DELL'ALTRA SOLUZIONE.

La trascrizione rende infatti pubblico il contratto preliminare salvaguardando l’acquirente dalle conseguenze dannose per trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile (pignoramenti, sequestri, ipoteche o altro), che potrebbero intervenire tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo, o per fallimento del venditore. In quest’ultima ipotesi è disposto un privilegio per l’acquirente rispetto agli altri creditori nel recupero delle somme versate e delle spese sostenute.

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Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

La trascrizione del preliminare è in genere consigliabile e comunque particolarmente opportuna nei seguenti casi:

  • quando il venditore è un imprenditore;
  • quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
  • quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;
  • quando viene versata una caparra di importo elevato.

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